Bodrum Torba’da Turizm Projesi Yeniden Şekillendi: Oda Sayısı Azaltıldı

Muğla’nın Bodrum ilçesi Torba Mahallesi Zeytinlikahve Mevkii’nde yer alan ve üst hakkı UNICO Sigorta A.Ş.’ye ait olan turizm konaklama tesisiyle ilgili kapasite değişimleri, idari ve yargısal süreçler ile birlikte kamuoyuna açıklanan teknik olmayan özetle ayrıntılı şekilde ortaya kondu. Projede özellikle oda sayısındaki artış ve sonrasında yapılan düşüş, çevresel ve hukuki tartışmaların merkezinde yer aldı.

İlk Kapasite: 98 Oda ve 196 Yatak

Söz konusu turizm konaklama faaliyeti, Mülga Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 19.02.2013 tarih ve 2455 sayılı ile 18.06.2015 tarih ve 8049 sayılı yazıları doğrultusunda 98 oda ve 196 yatak kapasiteli olarak değerlendirilmişti. Bu kapasite, Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği’nde yer alan eşik değerlerin altında kaldığı için proje ÇED kapsamı dışında bırakılmıştı. Bu dönemde tesis, Turizm Bakanlığı tarafından verilmiş 249 oda kapasiteli Turizm Yatırımı Belgesine sahip olmasına rağmen fiili kullanım ve değerlendirme 98 oda üzerinden yürütüldü.

Revizyonlarla Kapasite 315 Odaya Çıktı

İlerleyen süreçte tesisin ana bina (otel bloğu) ve villa tipi konaklama birimlerinde yapılan tadilat, bölünme ve revizyon çalışmaları, kapasiteyi önemli ölçüde artırdı. Özellikle villaların oda bloklarına dönüştürülmesiyle birlikte tesisin toplam kapasitesi 315 oda ve villaya ulaştı.

Bu artış kapsamında:

19 adet villa, odalar şeklinde revize edilerek 192 odaya dönüştürüldü,

8 masaj odası Maldivian Suite,

4 masaj odası Maldivian Villa olarak yeniden düzenlendi,

Otel bloklarındaki 26 Deluxe oda revize edilerek 52 oda elde edildi,

Superior odalarda yapılan düzenlemelerle 26 oda 32 odaya çıkarıldı.

Bu kapasite artışı için Muğla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 16 Mayıs 2023 tarihinde “ÇED Gerekli Değildir” kararı verildi.

Mahkeme Kararıyla Kapasite Düşürüldü

Ancak söz konusu “ÇED Gerekli Değildir” kararı, Muğla Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yargıya taşındı. Muğla 3. İdare Mahkemesi, 2023/1835 esas ve 2024/2112 sayılı kararıyla yürütmeyi durdurdu

Bu kararın ardından projede kapsamlı bir revizyona gidildi. Otel ve villalarda:

Bazı oda ve katlar tamamen kapatıldı, Bazı odalar depo alanı olarak kullanılmaya başlandı, Önceki yıllarda yapı kayıt belgesi iptal edilen otopark, sera, deck alanı ve iskele gibi kullanımlar kaldırıldı. Bu düzenlemeler sonucunda tesisin kapasitesi 315 birimden 243 oda ve villaya düşürüldü.

Güncel Kapasite: 243 Oda ve 528 Yatak

Kapasitenin resmi olarak tespiti amacıyla Bodrum Belediye Başkanlığı’na başvuru yapıldı. Belediye tarafından yapılan inceleme sonucunda, 27.01.2025 tarihli resmi yazı ile taşınmazların toplam 243 oda kapasitesinde olduğu belirlendi.

Bu doğrultuda proje tanıtım dosyası:

243 oda/villa

Toplam 528 yatak kapasitesi esas alınarak hazırlandı.

Yetkililer, ÇED mevzuatı kapsamında çevresel yük hesaplamalarının da tesisin tam doluluk halinde barındıracağı kişi sayısı üzerinden yapıldığını belirtti.

ÇED Mevzuatında Kapasite Esası

ÇED İzin ve Denetim Genel Müdürlüğü’nün 09.09.2022 tarihli usul ve esaslarına göre; 50 oda ve üzeri turizm tesislerinde, devre mülk, villa ve apart tarzı birimler de tek tek oda kabul edilerek toplam kapasite hesabına dahil ediliyor. Bu nedenle söz konusu tesis, villa ve oda düzenlemeleriyle birlikte entegre turizm tesisi olarak değerlendiriliyor.

Mülkiyet ve Üst Hakkı Süreci

Tesisin bulunduğu 75.000,10 m² büyüklüğündeki 111 ada 1 parsel, Maliye Hazinesi mülkiyetinde bulunuyor. Alan, 49 yıllığına Orman ve Su İşleri Bakanlığı tarafından tahsis edilmiş, üst hakkı 2018 yılında tesis edilmiş ve 07.01.2020 tarihinde UNICO Sigorta A.Ş. tarafından satın alınmıştı

Orman Genel Müdürlüğü tarafından yapılan başvurunun reddi üzerine konu yargıya taşındı. Danıştay 8. Dairesi’nin 2025/4014 sayılı kararı, UNICO Sigorta’nın mevzuata uygun hareket ettiğini ortaya koydu. Bu karar doğrultusunda tesisle ilgili işlemler sürdürülüyor.

Planlama ve Ruhsat Tartışmaları

Tesis alanı, koruma amaçlı imar planlarında “Turizm Tesis Alanı” olarak tanımlanıyor. İlk yapı ruhsatları 2012 yılında alınırken, imar planlarına ilişkin açılan davalar sonucunda 2011 tarihli planların geçerliliği Danıştay kararıyla kesinleşti. Böylece yapı kullanma izin belgeleri de yasal dayanağa kavuştu.

Yetkililer, tesisin 2013 yılında yürürlüğe giren yeni planlardan önce inşa edildiğini vurguluyor.