Ev Sahipleri Artık “Oğlum Gelecek” Diyerek Kolay Tahliye Yapamıyor

Dünya haber sitesinde yer alan habere göre, hukukçular, ev sahibinin “samimi kullanım ihtiyacı” iddialarının yakından incelendiğini belirterek, “Tahliye sonrası konutun kısa sürede yüksek bedelle kiraya verilmesi amacı anlaşılırsa mahkeme davaları reddediyor” dedi.

Pandemi döneminde hızlı kira artışlarıyla başlayan ev sahibi-kiracı uyuşmazlıkları günümüzde de devam ediyor. Kiracılar yüksek kira artışlarına itiraz ederken, mülk sahipleri düşük bedelle oturduğunu düşündüğü kiracıları çıkarmak için “oğlum gelecek”, “oturduğum ev dönüşüme girdi” veya “kızım evlenecek, o oturacak” gibi gerekçelerle ihtiyacı tahliye davaları açmaya başladı. Ancak mahkemeler, bu tür talepleri artık sıkı şekilde denetliyor.

Dünya gazetesinden Hamide Hangül’ün haberine göre, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç tahliye davalarında Yargıtay son dönemde titiz bir denetim uyguluyor. Hukukçular, ev sahibinin kendisi veya yakınları için ileri sürdüğü “samimi kullanım ihtiyacı” iddialarının dikkatle incelendiğini vurguluyor. Tahliye sonrası konutun kısa sürede yüksek bedelle kiraya verilmesi kastı tespit edilirse, mahkemeler davaları reddediyor. Bu yaklaşım, kiracılar için önemli bir yargısal koruma sağlıyor.

İhtiyaç Sebebiyle Sözleşme Feshedilebilir

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, Borçlar Kanunu 350. maddesine göre, ev sahibinin kendisi, ana babası veya çocukları için konut ya da işyeri ihtiyacı durumunda kira sözleşmesini feshedebileceğini belirtiyor. Yüksel, sözleşme bitmeden 15 gün önce ihtar çekilmesi gerektiğini, belirli süreli sözleşmelerde ise sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabileceğini ifade ediyor. Yeni malikler de ihtiyacı olması halinde aynı davayı açabiliyor.

Yüksel, kiracı tahliyelerinin zorlaşmasının ve kira artışlarının enflasyon ve piyasa değerlerinin gerisinde kalmasının, malikleri farklı yollar aramaya ittiğini belirtiyor. “Konut veya işyerinin boş olması halinde yüksek kiraya verilebilmesi ciddi bir çekişme ortamı oluşturuyor. Borçlar Kanunu’na göre, kira ödemesi aksatılmadığı sürece bir sözleşme 10 yıl boyunca feshedilemiyor” diyor.

Kiracıyı Bezdirme Taktikleri

Maliklerin kira artırmak veya tahliye sağlamak için farklı yollar denediğini anlatan Yüksel, “Kira tespit davası ile kirayı yükseltmek yaygın ama 3-5 yıl sürebiliyor. Ayrıca kiracıyı bezdirmek için bazı tamiratlar yapılacağı veya satış gösterileceği bahanesiyle eve emlakçı gönderiliyor. İhtiyaç davası açmak da son yıllarda oldukça yaygınlaştı. İhtiyacı ispatlayamayanlar, yakın çevresinden bir kişiye satış yapıp onun üzerinden dava açabiliyor” ifadelerini kullandı.

Mahkemeler Daha Sıkı Denetliyor

Arabulucu Avukat Özge Kandil, Yargıtay’ın ihtiyaca dayalı tahliye davalarında daha sıkı bir yaklaşım benimsediğini söylüyor: “Ev sahibinin veya yakınlarının ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiaları artık çok dikkatle inceleniyor. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması veya tahliye sonrası konutun kısa sürede yüksek bedelle kiraya verilme kastı tespit edilirse mahkemeler davaları reddediyor. Bu, kiracılar için önemli bir yargısal koruma demek.”

Hukukçulardan Uyarılar

Artan tahliye talepleri, kiracıları uzun vadeli kira sözleşmelerine yönlendiriyor.

Yeni sözleşmelerde 2–3 yıllık kontrat tercih ediliyor.

Ev sahipleri, “uzun vadeli güvence karşılığında sabit gelir” anlayışını gündeme getiriyor.

Arabuluculuk ve Yargıtay’ın ihtiyatlı yaklaşımı, uyuşmazlık çözümünde denge sağlıyor.

Kalıcı çözüm, hukuki tedbirlerin yanı sıra konut arzının artırılması ve sosyal konut politikalarının güçlendirilmesiyle mümkün.

Bu süreçte, hem ev sahipleri hem kiracılar için en önemli güvence, mevzuatı doğru bilmek ve haklarını bilinçli şekilde kullanmak.

Sözleşme yapılırken veya uyuşmazlık yaşandığında hukukçudan profesyonel destek almak, bireysel mağduriyetleri önlüyor ve toplumsal huzura katkı sağlıyor.

Tahliye Davaları Artıyor

Ali Yüksel, kira davalarının yarısından fazlasının tahliye amaçlı olduğunu belirterek, “Bu davalar 3–4 yıl sürebiliyor, ancak dava sürerken çoğu kiracı kirayı yükselterek anlaşmayı teklif ediyor. Enflasyon ve konut üretiminin azlığı, bu davaların sayısının artacağını gösteriyor” dedi. 2020’de yıllık 30 bin olan davaların 2024’te 130 bine yükseldiği tahmin ediliyor. Sulh Hukuk ve İcra Mahkemelerinde görülen bu davalarda, Sulh Hukuk Mahkemesi işleri 2015–2024 arasında yüzde 220 artarken, mahkemelerin elindeki dava sayısı da yükselmiş durumda.

Arabuluculuk Öne Çıkıyor

Avukat Kandil, yüksek enflasyon ve konut arzındaki daralmanın kira piyasasını derinden etkilediğini ifade ediyor: “Ev sahibi veya kiracı, doğrudan dava açamıyor; öncelikle arabulucuya başvurmak zorunda. Anlaşma sağlanamazsa dosya yargıya taşınıyor. Bu da uzun soluklu bir süreç anlamına geliyor.”